- 相關推薦
德美房地產(chǎn)貸款抵押制度的比較及啟示經(jīng)濟學論文
摘要：德國與美國的房地產(chǎn)抵押貸款制度有較大差異，由此導致兩國金融體系和宏觀經(jīng)濟具有不同的彈性，金融危機對其房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟的沖擊也存在巨大的差異。本文從抵押貸款利率、貸款評估方法、資產(chǎn)證券化方式、追索權四個方面對德、美兩國房地產(chǎn)貸款抵押制度進行了詳細的比較和分析，提出對我國房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融發(fā)展的啟示。
關鍵詞：貸款抵押制度 比較與啟示
美國房地產(chǎn)市場的次貸危機演變成全球性金融危機，讓學界和決策者重新審視房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟體系中的合適位置以及什么樣的房地產(chǎn)金融制度才能夠在風險最小的基礎上最大化促進經(jīng)濟增長。德國是全世界房地產(chǎn)抵押貸款多年保持穩(wěn)定的少數(shù)國家之一。穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融制度使得德國房地產(chǎn)業(yè)在全球性金融危機的沖擊下仍然能夠保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，沒有出現(xiàn)大幅度波動，不但有效促進德國的宏觀經(jīng)濟在發(fā)達經(jīng)濟體中率先走出危機，而且有利于德國金融體系的穩(wěn)定和健康發(fā)展。德國與美國之間的這種差異，不但與各自國家的經(jīng)濟發(fā)展歷史相關，更是與各自的房地產(chǎn)貸款抵押制度緊密相關。
一、德、美兩國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
(一)在價格上，美國長期上漲，德國長期處于穩(wěn)定狀態(tài)
在過去十多年中，全球房價出現(xiàn)普遍上漲的局面。在此次金融危機前，美國的房地產(chǎn)發(fā)展更是長期處于上升的趨勢，復合平均年增長都維持在6%以上的水平。德國房地產(chǎn)市場多年保持穩(wěn)定，從1977年至今的30年中，平均房價僅上漲了60%，同期個人名義收入則已經(jīng)增長了3倍。近十年間，德國物價平均每年漲幅約2%，而名義房價每年僅上漲1%，扣除掉物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度下降。以2009年為例，德國人的平均月收入為2400～3000歐元，普通住宅的每平米均價為1000～2000歐元。即使按匯率計算，其價格也低于我國許多大城市水平，而德國人平均工資水平則是我國10～20倍。
(二)在行業(yè)定論上，房地產(chǎn)業(yè)為美國支柱產(chǎn)業(yè)，卻是德國福利體系的一部分
房地產(chǎn)業(yè)一直是美國經(jīng)濟的重要支柱之一，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占到了美國經(jīng)濟總量的比重最高達到三分之一。次貸危機發(fā)生之前，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展在很大程度上使美國經(jīng)濟避免了911后可能發(fā)生的深度衰退。相比之下，德國是完全不同的產(chǎn)業(yè)模式，其經(jīng)濟不依賴房地產(chǎn)業(yè)。德國經(jīng)濟支柱是工業(yè)。雄厚的工業(yè)基礎奠定了二戰(zhàn)后德國的重新崛起;高附加值的現(xiàn)代化制造業(yè)維系了德國的經(jīng)濟繁榮;服務業(yè)、旅游業(yè)在德國的經(jīng)濟中起著重要的補充作用;而房地產(chǎn)業(yè)只屬于德國國家社會福利體系的一個重要組成部分。
(三)在體制上，德國控制投機性買賣，美國為市場行為
從房地產(chǎn)市場體制看，德國的定位是保證人人居有定所。這樣也就實現(xiàn)了供求關系平衡，遏制了房價上漲的市場因素。
同時，德國還有專門針對房地產(chǎn)的法律體系，對投機性的房地產(chǎn)買賣做了嚴格的規(guī)定，并通過各種房地產(chǎn)稅大大限制和壓縮了房地產(chǎn)炒作的利潤空間，甚至是讓其無利可圖。在美國，房價上漲預期增強了購房者借款買房的動機，低利率和高杠桿比率更是提高了普通民眾的住房需求，使得大量低收入群體或信用等級不高者也進入購房群體。同時，美國還有寬松的法律環(huán)境，如允許貸款人向借款人收取較高的利率和費用，允許貸款利率浮動;取消非抵押消費信貸的利息抵減稅收的規(guī)定，增強了貸款機構發(fā)放抵押貸款的動機等。這些都最后導致了美國次級房屋貸款規(guī)模的擴大、房地產(chǎn)市場的非理性繁榮。
二、德、美房地產(chǎn)抵押貸款制度比較
從上述德國與美國兩國的房地產(chǎn)業(yè)的整體比較看，美國房地產(chǎn)行業(yè)的快速上漲也孕育了其日后的巨大風險，德國穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展有利于維護市場的預期。而這一切都與這兩個國家的房地產(chǎn)金融制度緊密相關，其中房地產(chǎn)抵押貸款制度又是關鍵。
(一)從房地產(chǎn)抵押貸款利率看，德國非常穩(wěn)定，而美國呈現(xiàn)出巨大波動德國所有房地產(chǎn)貸款(包括住房儲蓄合同貸款和商業(yè)貸款)多年以來都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變(一般在<15%的浮動范圍內變化)，其優(yōu)勢是居民還貸額固定、明確，因而對居民有相當大的吸引力。德國抵押貸款固定利率合同期限一般不會超過15年，平均11年半，這種長期的房貸利率周期，可以較好抵御金融市場周期波動，對房貸市場起穩(wěn)定作用。美國房地產(chǎn)貸款是混合制利率。在此基礎上，還開發(fā)出還貸遞增抵押貸款和反向抵押貸款等，其利率浮動區(qū)間一般在25～35%之間，次級貸款的浮動區(qū)間甚至為50～70%。
還貸遞增抵押貸款根據(jù)預期通貨膨脹率和貸款利率，設計不同年限和遞增比率的還貸方式。貸款前期還貸額低于全程攤還的平均額，但逐年按規(guī)定比率遞增，直至償還全部本息。反向抵押貸款則相反，住房產(chǎn)權所有者把住房抵押給金融機構，金融機構每月支付一定金額的資金給產(chǎn)權所有者，待其死亡后金融機構收回所抵押住房，屬于以房養(yǎng)老的性質。
(二)從貸款評估方法看，美國使用即期市場價值，而德國采用長期市場價格美國使用即期或當前的市場價值對房地產(chǎn)抵押貸款債權進行評估，其貸款價值比最高可達90%，而抵押貸款的償還一般需要30年左右。在這么長一段時間里，房地產(chǎn)市場的升跌都無法預計，用當前的市場價值來計算30年期限的抵押貸款價值是不科學的。因此，在房地產(chǎn)市場價格高企時期發(fā)放的貸款，其抵押貸款價值明顯高估，一旦房價下跌，貸款風險就會集中釋放。相比之下，德國的評估方法要穩(wěn)健得多。德國采用長期的市場價格來評估抵押貸款債權，首先根據(jù)所評估債權房屋所在城市過去的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，總結其可能具有的規(guī)律，接著根據(jù)這個規(guī)律，結合當前市場價值，判斷未來市場發(fā)展和資產(chǎn)價值發(fā)展的趨勢，而后在過去、現(xiàn)在和未來三個時期持續(xù)性估價的基礎上，得出一個比較準確可靠、比較持續(xù)的價值期望，就是抵押貸款價值，其貸款價值比通常只有60%左右。
(三)從資產(chǎn)證券化看，德國主要是潘德布雷夫抵押債券，而美國主要是資產(chǎn)支持證券和房地產(chǎn)抵押貸款支持證券德國的抵押貸款資產(chǎn)證券化方式主要是潘德布雷夫(Pfandbrief)抵押債券，在抵押債券市場中大約占44%的份額。潘德布雷夫債券與目前業(yè)內熟知的美式的資產(chǎn)支持證券(Asset Backed Securities)和房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(Mortgage Backed Securities)等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在運作機制和產(chǎn)品設計上有諸多不同，最主要的不同是資產(chǎn)負債表的處理方式不同于美式資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的做法。為防止信貸抵押貸款脫離實際需求，進而依靠資本市場實現(xiàn)大規(guī)模盲目擴張，潘德布雷夫債券的貸款抵押證券化并沒有從銀行直接分離出去實現(xiàn)表外處理，而是包括在資產(chǎn)負債表中，銀行因此非常重視這個資產(chǎn)的安全性和質量，對其估計也較為保守和謹慎。正是由于這種謹慎，即使市場環(huán)境比較困難的情況下，潘德布雷夫債券的變現(xiàn)能力仍然很強，其安全程度幾乎可以與國債媲美。
(四)從資產(chǎn)證券化的追索權看，在美國沒有追償權，而在德國負有償債責任有無追索權也是德美兩國房地產(chǎn)抵押貸款制度的主要差異。美國抵押貸款資產(chǎn)證券化沒有追償權，擔保債務憑證(Collateralized Debt Obligation)的追償鏈條到了房主之前就終止，構建CDO的金融機構對此不負有直接責任，發(fā)行MBS的銀行和代理商同樣不承擔責任，只有房主是必須承擔責任的一方。
但CDO或是MBS持有者不能將房主告上法庭，即便房主無法還貸，他們也只要交出鑰匙就可以，而不是承擔連帶的追償責任。因此，當房價大幅下跌時，按揭房主的房貸通常會比房價還高，就會大面積引發(fā)按揭支付的道德風險，CDO和MBS也就成為廢紙一張。而德國的抵押貸款制度則相反，客戶負有償債責任。
三、德國、美國房地產(chǎn)抵押制度對我國的啟示
美國與德國不同的房地產(chǎn)抵押貸款制度孕育了不同的房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟關系，這種不同聯(lián)系又奠定了兩國經(jīng)濟體系具有不同的彈性和不同的經(jīng)濟增長路徑。重審房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟體系中的地位和作用，兩國的經(jīng)驗與教訓值得我國深思。
(一)完善我國房地產(chǎn)抵押貸款制度
相比下德國穩(wěn)健的房地產(chǎn)抵押貸款制度更值得我國房地產(chǎn)金融體系借鑒。參照德國的經(jīng)驗，結合我國國情，在房地產(chǎn)抵押貸款利率、評估方法、證券化方式及追索權等進行必要的調整，建立完善符合我國國情的房地產(chǎn)抵押貸款制度。同時，通過加快市場化改革提高金融機構的房地產(chǎn)風險管理能力，加快發(fā)展房地產(chǎn)評估機構、完善社會信用體系以及健全房地產(chǎn)法律法規(guī)和監(jiān)管體系，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
(二)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要適宜的房地產(chǎn)發(fā)展制度
總體而言，適宜的房地產(chǎn)抵押貸款制度和房地產(chǎn)金融體系是德國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的基礎，德國的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃、法律、評估、以及市場管理等諸多方面對房地產(chǎn)金融體系形成了有效的支撐，使得德國房價總體上處于非常理性的狀態(tài)。而美國因房地產(chǎn)法律和市場環(huán)境過于寬松導致房地產(chǎn)市場非理性繁榮，導致了美國宏觀經(jīng)濟的衰退。借鑒德國的經(jīng)驗，在適宜的房地產(chǎn)金融制度下，以有效的房地產(chǎn)法律、規(guī)劃等制度，從根本上抑制高房價，逐步實現(xiàn)“住有所居”的社會發(fā)展目標，促進社會的和諧與經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。
(三)加快經(jīng)濟結構調整步伐，構建均衡的經(jīng)濟增長模式
從美國與德國的經(jīng)驗教訓看，把房地產(chǎn)政策明確定位于民生、定位于社會政策更有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也更有利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)業(yè)對社會與經(jīng)濟影響相當大，甚至有房地產(chǎn)市場淪為投資市場的傾向。在這種背景下，通過適宜的房地產(chǎn)金融政策促使房地產(chǎn)業(yè)回歸正軌，以此促進經(jīng)濟結構的調整和建立更加均衡的經(jīng)濟增長模式，對于圓滿完成“十二五”時期的各項發(fā)展任務至關重要。
【德美房地產(chǎn)貸款抵押制度的比較及啟示經(jīng)濟學論文】相關文章：
剖析小額貸款的啟示與反思論文05-02
無抵押貸款和抵押貸款的區(qū)別04-30
推行住房抵押貸款證券化論文05-01
反傾銷公共利益評價比較與啟示論文04-29
中韓孝德的比較研究04-28
分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟學的現(xiàn)狀論文05-03
澳、美水權制度對構建我國水權制度的啟示05-01