證據(jù)規(guī)定對商品房質(zhì)量糾紛舉證問題的新思考

    從數(shù)量上講，絕大部分商品房質(zhì)量糾紛均為單套商品房內(nèi)部的建筑和裝潢質(zhì)量的問題，如墻面滲水、窗套滲漏、墻面或天花板開裂、衛(wèi)生間滲漏等。目前市場上逐漸增多的因全裝修商品房的質(zhì)量問題引起的爭議演變?yōu)樵V訟的案例也在增加。這類糾紛涉及的一般是一戶業(yè)主，發(fā)生訴訟也多為單打獨斗，如因某一質(zhì)量問題涉及多戶人家，發(fā)生質(zhì)量訴訟因房屋買賣關(guān)系是分別建立的，所以訴訟也是分開審理。

    另外一類比較嚴重的商品房質(zhì)量問題是作為商品房出售的建筑物的整體存在質(zhì)量問題。此類問題往往涉及到該建筑物內(nèi)的絕大部分住戶，且往往質(zhì)量問題的后果較上述單獨的質(zhì)量問題嚴重，如地基沉降造成房屋傾斜、外墻面裂縫滲水、主體結(jié)構(gòu)問題造成房屋開裂傾斜、建筑材料質(zhì)量問題、施工質(zhì)量問題等。該類糾紛數(shù)量較少，但影響面卻很大，且一但出現(xiàn)，經(jīng)濟損失就更巨大，也容易造成社會性的矛盾。這種訴訟不論是訴訟過程還是處理方式都會出現(xiàn)很多困難，作為涉及其中的小業(yè)主來說，訴訟的難度可想而知。從上述兩大類商品房質(zhì)量問題訴訟的難點看，除了人為制造的困難外，主要的難點還是作為質(zhì)量問題原告的小業(yè)主在訴訟中舉證能力有限的問題。

    二、商品房質(zhì)量糾紛引起的訴訟中小業(yè)主存在的舉證難現(xiàn)象和原因分析。

    1、沒有一定的知識能力和文化程度，且在房地產(chǎn)專業(yè)知識方面處于的絕對劣勢，造成小業(yè)主舉證難。

    房地產(chǎn)市場面對的是整個社會群體，各個群體之間的文化程度、知識水平差異巨大，處于較低層次購房者往往對于房屋質(zhì)量問題不能作出準確的判斷，如果經(jīng)濟收入有限，也不可能委托具有專業(yè)知識的人員協(xié)助訴訟，且訴訟對象又是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，不論是經(jīng)濟實力和專業(yè)技術(shù)水平均有較大的差距。小業(yè)主在訴訟中怎樣合理舉證支持訴訟請求有一定困難。

    2、小業(yè)主沒有鑒定的資質(zhì)和委托鑒定的經(jīng)濟能力，對于商品房質(zhì)量缺陷的程度取證難。

    因為建筑質(zhì)量的鑒定需要專門的知識和儀器，一般非專業(yè)人員即使有較高的文化水平也不能作出準確判斷，所以涉及商品房質(zhì)量問題的訴訟多會出現(xiàn)一個專門機構(gòu)鑒定的問題。一般業(yè)主作為原告進行訴訟時，單憑通常的生活經(jīng)驗和文化知識僅能判斷房屋是否存在質(zhì)量問題。但對于存在問題的程度和損害結(jié)果無法進行科學(xué)的判斷，根據(jù)侵權(quán)損害賠償訴訟的要求，如果提出賠償要求則需要有一個判斷的標準，該標準只能建立在科學(xué)鑒定的基礎(chǔ)上。但目前房屋質(zhì)量糾紛的鑒定只能由社會上少量的專業(yè)機構(gòu)出具報告，一般來說這些機構(gòu)并非專業(yè)對房屋質(zhì)量問題進行鑒定，其運營成本大，收費高且標準缺乏合理性，對于一戶或幾戶個人業(yè)主提出房屋質(zhì)量訴訟要求鑒定的情況，若要比較全面的鑒定則費用無法承擔(dān)，而民事訴訟法要求原告舉證故預(yù)付鑒定費用限制了個人業(yè)主的全面取證的能力。

    3、發(fā)展商實力強、影響大，社會上的鑒定機構(gòu)少，而又往往作為其他專門機構(gòu)經(jīng)常與房地產(chǎn)商進行業(yè)務(wù)聯(lián)系，其鑒定結(jié)果做到公正性是比較難的。

    發(fā)生房屋質(zhì)量訴訟需要鑒定，如原、被告雙方未能對鑒定機構(gòu)的選擇達成一致，則由法院出面委托鑒定。從理論上講，法院委托的鑒定屬于司法鑒定，應(yīng)該具有公正性，但目前對于侯選的監(jiān)督機構(gòu)多為獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，追求利益最大化是經(jīng)濟實體的目標，在范圍有限的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常能夠接觸到各類鑒定機構(gòu)，

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