土地他項權利登記應更加明確

土地他項權利的內(nèi)涵和外延 　　 　　土地他項權利登記與國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權登記一樣，登記后即受法律保護。所以，怎樣正確理解土地他項權利的內(nèi)涵和外延，十分重要。 　　《土地登記規(guī)則》第二條第二款規(guī)定：“本規(guī)則所稱土地他項權利，是指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律和行政法規(guī)規(guī)定的需要登記的其他權利�！敝劣凇捌渌麢嗬�”包括哪些內(nèi)容，只是在《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》的第五十四條作了簡單的規(guī)定，即“地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的（樓房除外），土地使用權確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項權利。平面交叉使用土地的，可以確定為共有土地使用權，也可以將土地使用權確定給主要用途或優(yōu)先使用單位，次要和服從使用單位可確定為他項權利”。 　　依據(jù)對上述規(guī)定的理解，結合實際工作來看，土地他項權利的內(nèi)容比較廣，應包括土地抵押權、承租權、通行權、滴水權、流水權、通風權、采光權等。 　　 　　存在問題 　　 　　一是對土地他項權利設定的種類，法規(guī)政策規(guī)定不夠明確。在《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第五十四條中，對土地他項權利的種類規(guī)定得比較含糊，造成了理解上的不一致和實施中的不統(tǒng)一。 　　二是土地他項權利設定登記的操作程序、方法尚不規(guī)范�！锻恋氐怯浺�(guī)則》中對土地抵押權、承租權如何登記，規(guī)定得相對明確具體，而其他的他項權利如何登記，沒有明確規(guī)定，造成實際工作中操作困難。 　　三是土地他項權利設定登記的部分調(diào)整范圍有悖于《民法通則》的規(guī)定�！睹穹ㄍ▌t》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、http://m.szmdbiao.com/news/559FF5D3E08AC163.html排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失�！币簿褪钦f，通行權等相鄰關系是民法所調(diào)整的范圍，產(chǎn)生爭議訴訟時應按民法程序及相關規(guī)定進行。相鄰關系的成立無需登記即可發(fā)生，相鄰人因相鄰關系的事實存在而享有民事權利，不因土地他項權利登記而改變。 　　四是土地主管部門與房產(chǎn)主管部門分頭登記，容易出現(xiàn)矛盾。兩部門抵押登記的抵押權人、抵押期限等經(jīng)常出現(xiàn)不統(tǒng)一的情況，容易造成法律糾紛，也給政府部門形象帶來影響。 　　 　　三點建議 　　 　　一是明確界定土地他項權利的種類。土地登記時應只登記土地抵押權和承租權，對其他屬于民法調(diào)整的相鄰關系，則不予登記。 　　二是不動產(chǎn)登記工作應統(tǒng)一由國土部門負責。目前房產(chǎn)、林地、草地等不動產(chǎn)登記工作分屬不同部門負責，帶來了多頭管理、重復管理的弊端，增加了行政開支和管理矛盾。由單一部門統(tǒng)一進行不動產(chǎn)登記，符合時代發(fā)展的要求。目前，國土部門經(jīng)過多年的土地登記發(fā)證工作，進行了全方位的調(diào)查，管理資料齊全，有能力也有條件承擔起這項工作。 　　三是建立土地他項權利登記風險基金。鑒于這項工作的高度復雜性，政府應該建立土地他項權利登記發(fā)證的賠償風險基金，以應對工作中出現(xiàn)的失誤。

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