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本案能否行使“優(yōu)先購買權”
案情：原告（反訴被告）郭麗
被告（反訴原告）李偉
被告（反訴）張強
河口辦事處居民張強曾于1998年8月2日，將自己位于河濱路的6間房屋租給李偉使用，每月租金600元，租期5年。1999年3月，張強因妻子生病住院，花去人民幣6萬元，在妻子住院期間，張強曾向其好友郭麗借款3萬元。1999年10月，張強因妻子又要住院，自己無力支付醫(yī)藥費，遂決定將租給李偉使用的6間房屋賣給郭麗，雙方在協(xié)商中張強提出因其經(jīng)常得到郭麗的幫助，特別是在妻子住院時湊齊3萬元借給他，未要求利息，因此決定將房屋以較為優(yōu)惠的價格賣給郭麗，后雙方經(jīng)過協(xié)商以6萬元的價格轉讓此6間房屋。同年11月18日，雙方到房產(chǎn)部門辦理了過戶登記手續(xù)。同年12月中旬，郭麗找到李偉，要求李偉騰出所租房屋，李偉不同意 ，并提出自已愿意以6萬元價格購買該房屋。雙方發(fā)生爭執(zhí)，郭麗遂于2000年3月20日向法院起訴，要求李偉騰出房屋。李偉提出反訴認為張強和郭麗侵害其優(yōu)先購買權，因此買賣行為是無效的。
審判：
河口區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，河口辦事處居民張強曾與1998年8月2日與李偉簽訂了為期五年的房屋租賃合同，月租金為600元。1999年3月，張強妻子生病住院期間曾向好友郭麗借款3萬元，郭麗未要借款利息。1999年11月18日，張強在妻子 又生病住院的情況，將租給李偉使用的房屋6間以優(yōu)惠價格6萬元轉讓給了郭麗，并辦理了過戶登記手續(xù)，但張強未通知承租人李偉。庭審過程中李偉不同意以市場價格購買房屋，河口區(qū)法院認為，張強轉讓房屋已侵害了李偉的優(yōu)先購買權，李偉有權主張該轉讓行為無效。但李偉不同意以市場價格購買房屋，則其不具備優(yōu)先購買權行使條件，從而也不能行使優(yōu)先購買權，故應駁回李偉的反訴請求，應繼續(xù)維持張強與郭麗的買賣合同效力。因為“買賣不破租賃”，因此租賃合同期內(nèi)，在李偉交納租賃費前提下，郭麗無權讓李偉騰房，應繼續(xù)履行租賃合同，所以郭麗要求李偉騰出房屋的訴訟請求不予支持。
評析：
第一種意見認為既然張強已將房屋轉讓給郭麗，郭麗作為該房屋的合法所有人，有權要求李偉騰出其租用 房屋。第二種意見認為，張強在將房屋轉讓給郭麗時，應當首先征求李偉的意見，看李偉是否愿意購買。由于張強未通知李偉，其轉讓房屋的行為確已侵害了李偉的優(yōu)先購買權。因此張強與郭麗之間的房屋買賣關系是無效的。第三種意見認為，張強雖將這房屋轉讓給了郭麗，但按照“買賣不破租賃”的規(guī)則，房屋所有權移轉不應當影響租賃關系。郭麗作為新的所有人，無權要求李偉搬房。
作者認為，討論本案需要討論承租人的優(yōu)先購買權問題。所謂承租人的優(yōu)先購買權是指當出租人轉讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買該房屋的權利。根據(jù)國務院《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權�！边@就明確了承租人的優(yōu)先購買權。此種權利是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當事人之間的合同而產(chǎn)生的。優(yōu)先購買權只能屬于特定人享有，具有一定的專屬性。當然，承租人并不能在任何情況下都可行使優(yōu)先購買權，只有在特定法律事實出現(xiàn)，即出租人轉讓其承租房屋時，他才能實際行使其優(yōu)先購買權。
從本案看，張強將其已租給李偉使用的6間房屋，轉讓給郭麗時，并沒有提前通知承租人，那么張強和郭麗之間辦理了登記過戶手續(xù)，其買賣行為是否有效，郭麗是否有對該房屋的所有權，值得探討。為便于分析，先就以下幾個問題進行討論：
一、郭麗是否侵害了李偉的優(yōu)先購買權。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》第11條的規(guī)定，張強在將房屋轉讓給郭麗時，應提前3個月通知李偉，由李偉考慮是否購買該房屋，這3個月是李偉行使優(yōu)先購買權的時間，如果超過3個月，李偉未提出購買，則其優(yōu)先購買權終止，李偉以后也不得再提出購買。因此只要張強在賣房
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