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本案為何駁回購房業(yè)主的訴訟請求
[案情]：某市民王某于1999年底購買了某公司開發(fā)的金三角門面現(xiàn)房一間。雙方書面約定房屋建筑面積為37平方米，面積測量以江蘇省《建筑面積計算規(guī)則》為準，開發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證。合同簽訂當日，王某付清了全部購房款16萬元，開發(fā)商當日亦將房屋交付。該房屋王某使用至今。2002年9月，市房管局向王某頒發(fā)了房產(chǎn)證，王某發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證登記面積僅為28平方米，比合同約定少了9平方米。王某為此要求開發(fā)商退還面積差價款，雙方協(xié)商不成，王某遂提起訴訟。
在訴訟中，被告認為，合同明確規(guī)定房屋面積按《建筑面積計算規(guī)則》計算，按照該規(guī)則，原告所購房因其走廊有頂蓋和柱，走廊面積9平方米應(yīng)計算在建筑面積內(nèi)。原告訴稱建筑面積只有28平方米，未計入走廊面積，是新舊測量標準不同所形成的誤差。原告在購房前，進行過反復考察，對走廊面積計算在建筑面積內(nèi)是明知的，因此在合同簽訂當日即付清了購房款。
[評析]：本案爭議焦點在于被告交付的房屋是否符合合同約定。
有意見認為，房屋產(chǎn)權(quán)證書是國家行政管理部門對房屋產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)數(shù)量的認定，建設(shè)部建住房（1999）第72號《關(guān)于加強房地產(chǎn)測量及房屋面積計算管理的通知》第一條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書上記載的房屋面積是法定面積”，因而，房產(chǎn)證載明面積應(yīng)作為定案依據(jù)，被告并沒有按合同約定面積交付原告房屋。由于購房合同是格式合同，其注明按江蘇省《建筑面積計算規(guī)則》計算建筑面積，而江蘇省從未制定過《建筑面積計算規(guī)則》，按照格式合同條款應(yīng)作有利于消費者解釋的規(guī)定，本案應(yīng)適用建設(shè)部建住房（2002）74號《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)文件通知》，該通知于2002年5月1日執(zhí)行，其中第三項第八條規(guī)定：“臨街樓房，挑廊下面底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱、是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積”
筆者認為上述意見不妥。
首先，判斷合同是否適當履行，應(yīng)當根據(jù)合同約定全面把握，并探求締約雙方締約本意和目的。本案合同約定了交付房屋建筑面積的同時，亦約定了應(yīng)按江蘇省《建筑面積計算規(guī)則》計量面積。雖然江蘇省并沒有制定《建筑面積計算規(guī)則》，但1995年9月，國家建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規(guī)則》（試行）第三條確定商品房銷售“以建筑面積為面積計算單位，建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算”。該規(guī)則明確了國家經(jīng)委基建辦公室所發(fā)布的《建筑面積計算規(guī)則》在全國范圍內(nèi)計算商品房建筑面積時通用。因此無論是按通常理解，或按合同文義理解，或是參照通行于全國的房屋面積測量規(guī)范，本案合同約定適用的江蘇省《建筑面積計算規(guī)則》，應(yīng)是指全國通行的《建筑面積計算規(guī)則》。該規(guī)則第一項十七條明確規(guī)定：“建筑物墻外有頂蓋和住的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積”。據(jù)此，本案爭議的走廊面積應(yīng)當予以計入。
其次，新的測量規(guī)范不具有溯及既往的效力，對生效前的買賣行為不具有法律約束力。本案被告在1999年10月簽訂合同當日即將房屋交付，履行了規(guī)定義務(wù)。原告至2002年9月辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時，建設(shè)部74號文《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)文件通知》已經(jīng)施行。該通知首次確定了臨街樓房作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱、不論是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。因此房管部門頒發(fā)給原告的房產(chǎn)證，其載明的建筑面積不再包括走廊面積。而本案原、被告所簽訂合同的有關(guān)條款，并不因新測量規(guī)范的實施而相應(yīng)調(diào)整，否則有違意思自治和誠實信用原則。
據(jù)此，法院依法駁回了原告王某的訴訟請求。
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