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承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)能如此保護(hù)嗎？
原告潘某，租房戶(hù)。被告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某縣支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“縣農(nóng)行”）。第三人肖某，購(gòu)房戶(hù)。原告潘某承租屬縣農(nóng)行所有的商用樓經(jīng)商，二00二年十月，縣農(nóng)行將商用樓出售給肖某，價(jià)款七十萬(wàn)元。租房戶(hù)潘某以縣農(nóng)行出售商用樓前沒(méi)有依法履行通知義務(wù)為由提起訴訟，主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，請(qǐng)求：一、確認(rèn)縣農(nóng)行與第三人肖某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；二、判令縣農(nóng)行以七十萬(wàn)元的價(jià)款將商用樓出售給自己。法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，縣農(nóng)行出售商用樓前沒(méi)有依法履行通知義務(wù)，侵害了租房戶(hù)潘某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，據(jù)此判決：一、被告縣農(nóng)行與第三人肖某之間的商用樓買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；二、縣農(nóng)行于本判決生效后十日將商用樓以七十萬(wàn)元的價(jià)格出售給原告潘某�？h農(nóng)行不服一審判決提出上訴。
此案筆者認(rèn)為，判決的第一項(xiàng)有法律依據(jù)，但第二項(xiàng)卻是錯(cuò)誤的，理由分析如下：一是無(wú)法律依據(jù)。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指當(dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〔中華人民共和國(guó)民法通則〕若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效�！薄逗贤ā吩俅未_認(rèn)了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只是將“三個(gè)月”改為“合理期限”，另外沒(méi)有規(guī)定承租人可以請(qǐng)求法院宣告買(mǎi)賣(mài)無(wú)效（應(yīng)規(guī)定此種情況下的買(mǎi)賣(mài)合同為可撤銷(xiāo)合同，承租人在除斥期間內(nèi)享有撤銷(xiāo)申請(qǐng)權(quán)，不應(yīng)直接規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這有待于司法解釋進(jìn)一步明確），但縱觀(guān)兩部法律均沒(méi)有規(guī)定法院可直接判令房主將房子按指定價(jià)格出賣(mài)給承租人，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不等于直接購(gòu)買(mǎi)權(quán)；二是該判決侵害了房主的所有權(quán)。雖然受到承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的制約，但房屋所有權(quán)歸出租人，房主只要依法履行了通知義務(wù)，仍享有自主出售房屋的權(quán)利，法院無(wú)權(quán)判令其直接將房子出賣(mài)給誰(shuí)。另外，該判決還剝奪了其他購(gòu)買(mǎi)人的競(jìng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)權(quán)；三是該判決違背了民法、合同法的基本原則。意思自治、平等自愿，買(mǎi)賣(mài)合同只能由合同雙方自主協(xié)商簽訂，怎能由法院判決強(qiáng)制雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同呢？！
筆者的意見(jiàn)是，既然侵害了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，就按照高法解釋判決宣告縣農(nóng)行與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，讓房屋的產(chǎn)權(quán)回歸到出賣(mài)前的狀態(tài)，同時(shí)判決明確原告在同等條件下對(duì)該商用樓享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并駁回原告第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)能如此保護(hù)嗎？
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