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對重慶市南岸區(qū)金龍港灣業(yè)主委員會訴業(yè)主欠費一案的調查分析報告
“小區(qū)大門無人把守，夜晚出行路燈不亮；垃圾成山，遍地惡臭；化糞池快溢進底樓住戶，隨時存在沼氣爆炸的危險；繳費業(yè)主與欠費業(yè)主分成兩派經�；ハ嘀櫫R攻擊，甚至大打出手，業(yè)主委員會負責人還曾被欠費業(yè)主毆打致傷。與此同時，開發(fā)商占據樓頂修建廟宇，消防隱患及一戶一（水）表問題遲遲不能解決，前期物管撤離不辦移交手續(xù)，物業(yè)管理用房沒有著落以致新的物管企業(yè)不愿入駐�！�
這是重慶市南岸區(qū)金龍港灣小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）的現狀。該小區(qū)位于重慶市南岸區(qū)海棠新街40號，住宅279戶，人口1000余人，另有商場門面12家共1000多平方米、車庫900平方米、寫字間2800平方米。小區(qū)開發(fā)商掛靠重慶市金山城鄉(xiāng)建設實業(yè)總公司，而該開發(fā)商同時又是小區(qū)的大業(yè)主，占據小區(qū)七個單元中六個單元的樓頂建造樓頂花園，搭建大面積的鴿棚，并修建了一個用于燒香拜佛的廟宇。小區(qū)前期物管據稱與開發(fā)商有牽連關系，對開發(fā)商的行為不聞不問，引起小區(qū)大部分業(yè)主的不滿，因此發(fā)生糾紛。前期物管遂在未辦理移交手續(xù)的情況下于2004年1月14日自行撤出。由于有消防隱患、一戶一表、物業(yè)用房等諸多遺留問題未能解決，沒有新的物管企業(yè)愿意接管該小區(qū)。小區(qū)遂于同年1月17日成立業(yè)主委員會，報南岸區(qū)房管局備案，并召開業(yè)主大會，以三分之二多數業(yè)主通過決定由小區(qū)業(yè)主委員會暫時對小區(qū)物業(yè)進行自治管理。
小區(qū)業(yè)主委員會接手小區(qū)物管工作后，立即就小區(qū)存在的違法建筑（如廟宇、鴿棚）、物業(yè)用房、消防隱患等問題向房管局、規(guī)劃局、消防處等有關政府主管部門進行反映，希望能夠得到合理解決；同時按照業(yè)主大會通過的約定開始向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)管理費以維持小區(qū)物管的正常工作開支。
但業(yè)主委員會的工作很快就遇到了麻煩。向政府部門反映的問題遇到了官僚式的相互推諉，比如向規(guī)劃局反映的開發(fā)商違法修建廟宇的問題，規(guī)劃局答復說那只是一個涼亭，是合法的，而這個所謂的“涼亭”在房管局卻是按住宅進行的登記；又比如開發(fā)商搭建超過100平方米的大型鴿棚的問題，規(guī)劃局以開發(fā)商在鴿協(xié)取得了批文為由予以推脫。其他如開發(fā)商占用公用樓頂的問題、物業(yè)用房無法使用的問題、消防隱患無法解除的問題等等都在不同程度上被各有關部門踢皮球似地推過來讓過去，致使業(yè)主委員會的成員們四處奔波一年有余而毫無收獲。
如果只是上述問題得到不到解決也許還能克服，但個別業(yè)主拒繳物業(yè)管理費的行為卻使業(yè)主委員會的自治管理無法繼續(xù)下去。這些個別業(yè)主拒繳物管費的態(tài)度異常堅決，他們認為業(yè)主委員會沒有收取物業(yè)管理費的資格，沒有資格對小區(qū)進行物業(yè)管理，甚至認為業(yè)主委員會是打著自治管理的旗號為少數幾個人謀私利。起初拒繳物管費的業(yè)主只有極少數的幾家，但這幾家業(yè)主不繳物管費卻仍然享受保安、保潔、路燈、日常維修、小區(qū)環(huán)境改造等物業(yè)管理服務讓許多原來繳費的業(yè)主感到不公平，于是越來越多的業(yè)主加入了拒繳物管費的行列。而小區(qū)業(yè)主也由此而逐漸分化為兩大陣營，爭吵糾紛從此不斷。
眼見小區(qū)自治物業(yè)管理即將陷入癱瘓，業(yè)主委員會在與欠費業(yè)主協(xié)商對話無果的情況下，被迫以欠費業(yè)主中態(tài)度最堅決者作為被告，向重慶市南岸區(qū)人民法院提起民事訴訟，請求法院判決被告支付欠繳的物管費及滯納金。
業(yè)主委員會原本希望能夠通過法院支持
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