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如何評(píng)定專業(yè)公司的商業(yè)規(guī)劃方案
如何評(píng)定專業(yè)公司的商業(yè)規(guī)劃方案作者：劉偉明如何評(píng)定專業(yè)公司的商業(yè)規(guī)劃方案在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的過(guò)程中，在規(guī)劃定位上對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己心里不是很有底?從我做商業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了從以下四個(gè)方面來(lái)評(píng)定，僅供各位同行參考。一、從建筑角度來(lái)審定專業(yè)公司：第一：應(yīng)該在方案中充分的說(shuō)明，建筑的形態(tài)與市場(chǎng)周邊怎樣融合,也就是說(shuō)建筑形態(tài)是不是能順應(yīng)五年后的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。第二：說(shuō)明人流流向、交通情況、商業(yè)側(cè)重面及后期預(yù)留空間，在項(xiàng)目規(guī)劃中在那一個(gè)部分體現(xiàn)。同明說(shuō)明廣場(chǎng)在項(xiàng)目整體的那個(gè)位置，商業(yè)的主力面朝向等。第三：從建筑本身的角度考慮,在商業(yè)規(guī)劃中，首先要說(shuō)明：我們打算建筑一個(gè)單體還是一個(gè)由諸個(gè)單體組合成的商業(yè)，還是由幾個(gè)單體組合成的商業(yè)。在這個(gè)說(shuō)明的同時(shí)，應(yīng)該考慮的問(wèn)題是：南北地域的及氣候的問(wèn)題，北方因?yàn)槎毂容^冷，在建筑本身的同時(shí)也要考慮建筑的面積。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，如果你設(shè)定的面積與市場(chǎng)同類業(yè)種的面積相同，你的理由是什么?你的競(jìng)爭(zhēng)力在哪里?這是要說(shuō)明的。第四：因?yàn)榈叵麻_(kāi)發(fā)費(fèi)用比較高，所以，根據(jù)城市的消費(fèi)習(xí)慣，以后期發(fā)展要求與城展商業(yè)發(fā)展等情況。第五：因?yàn)樯虡I(yè)投資這方面都會(huì)被資金困住，銷售的問(wèn)題在規(guī)劃中就自然而生。一般，現(xiàn)在很多銷售位置都建議與項(xiàng)目本身分離，但這個(gè)時(shí)候需要說(shuō)明：銷售部分與項(xiàng)目本身的之間的關(guān)系是如何，假定，銷售賣出去了，但沒(méi)有人流是否會(huì)造成后期陰影。第六：在內(nèi)部規(guī)劃中需要注意主通道設(shè)定的問(wèn)題。第七：關(guān)于共享空間的大小，任何一塊面積的大小，都影響著整體利益。在建筑中共享空間的形態(tài)大小，只能影響著項(xiàng)目?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)的一點(diǎn)變化，如：現(xiàn)在大連的羅斯福購(gòu)物廣場(chǎng)，他的共享空間極大，從我們?nèi)タ疾榈慕嵌葋?lái)說(shuō)，可能太過(guò)于浪費(fèi)，也會(huì)讓大家覺(jué)的太空了，這就跟前期的建筑審定時(shí)非常關(guān)鍵，如何實(shí)現(xiàn)節(jié)效平面?第八：建筑外形，現(xiàn)在商業(yè)購(gòu)物中心的建筑外形，可謂千萬(wàn)萬(wàn)化。但不論什么樣的外形，都會(huì)有一定的來(lái)由，上述基礎(chǔ)八點(diǎn)是從建筑角度來(lái)審定專業(yè)公司的一些個(gè)人建議。二、從功能布局角度來(lái)審定專業(yè)公司第一：功能在于項(xiàng)目本身所取到的作用，各業(yè)種所占面積及品牌在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力說(shuō)明。必須清楚的解釋各業(yè)種的面積與業(yè)種，是如何能在后期經(jīng)營(yíng)中有生存力。第二：很多都按"黃金分割率"比例，購(gòu)物，與餐飲是需要占絕大面積比例，但娛樂(lè)一定要高于現(xiàn)所有市場(chǎng)中娛樂(lè)的定位，且需多樣化，要不誰(shuí)會(huì)來(lái)你的購(gòu)物中心呢，消費(fèi)者到其它的百貨店也有如同的娛樂(lè)，在你這里就不能享受到更好，與獨(dú)特一面。第三，各業(yè)種在項(xiàng)目中取到的作用都不同，而他們的占項(xiàng)目的位置，也是必須說(shuō)明的等。是根據(jù)人的購(gòu)物習(xí)慣，還是根據(jù)人的勞累時(shí)間期，他們之間如何產(chǎn)生聯(lián)接關(guān)系。第四：在業(yè)種分布時(shí)，要說(shuō)明與后期物業(yè)管理方面的吻合，因?yàn)樵诤笃诠芾碇�，要涉及到銷售部分與租賃部分及本身的類別的管理，三、業(yè)態(tài)分布第一：主力店在項(xiàng)目中占具很主要的作用，次力店的作用也不應(yīng)呼視，所以，一定記得的是，主力店選擇與次主力店選擇上，在面積、業(yè)種、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力店，呼視次力店的競(jìng)爭(zhēng)能力，我接觸過(guò)一個(gè)案子是這樣的：主力店的面積在幾萬(wàn)平米以上，而次主力店，還是按慣例設(shè)成幾千平米圖書與家電，如果設(shè)定的這些業(yè)種在市場(chǎng)上已經(jīng)非常成熟,是否在設(shè)定?第二：主力店的定位說(shuō)明：主力店的定位必須清楚的產(chǎn)述主力店的定位，還要包括內(nèi)部基礎(chǔ)業(yè)種的說(shuō)明，盡可能減少業(yè)種重復(fù)的現(xiàn)象。我們?nèi)タ疾榻鹪磎all時(shí)，看到在百貨里可以看到的東西在專業(yè)店里也可以看到，而且業(yè)種重復(fù)現(xiàn)實(shí)十分嚴(yán)重。第三：業(yè)態(tài)的選擇?應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)資源來(lái)設(shè)定業(yè)態(tài)，還是根據(jù)市場(chǎng)需求設(shè)定業(yè)態(tài)。通過(guò)多年的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)定業(yè)態(tài)，而不根據(jù)市場(chǎng)資源來(lái)定業(yè)態(tài)，這也是我跟意大利保利公司討論的結(jié)果,看過(guò)很多項(xiàng)目都以市場(chǎng)資源來(lái)設(shè)定，但請(qǐng)大家記注項(xiàng)目是需要競(jìng)爭(zhēng)力的。第四：銷售面積。銷售面積的業(yè)態(tài)定位與主題定位，銷售面積的設(shè)定多數(shù)項(xiàng)目都采用"業(yè)態(tài)互補(bǔ)"?形式，為了能讓項(xiàng)目業(yè)種不沖突。多年經(jīng)驗(yàn)告訴我，不能把自己的思維定死，很多人在想項(xiàng)目中設(shè)定了服裝，銷售面積再設(shè)服裝就不好做了等一些諸如此類的想法，大家可以在定位細(xì)節(jié)上做文章，不要在業(yè)態(tài)上牢固自己。四、經(jīng)濟(jì)性第一：方案中一定要需提到要整體開(kāi)發(fā)體量的定位說(shuō)明，因?yàn)�，操作大型商業(yè)項(xiàng)目，需要達(dá)到一定的面積才能實(shí)現(xiàn)投資與回收成正比。第二：物業(yè)角度，專業(yè)公司必須對(duì)后期的物業(yè)如何提升與物業(yè)留量進(jìn)行產(chǎn)述。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃一般需要重點(diǎn)考慮三大問(wèn)題：解決開(kāi)發(fā)商心中"疑點(diǎn)"與找準(zhǔn)符合市場(chǎng)"需求"的產(chǎn)物，吻合經(jīng)濟(jì)"政策"的趨勢(shì)，這三大問(wèn)題同樣在規(guī)劃過(guò)程需要到驗(yàn)證。【如何評(píng)定專業(yè)公司的商業(yè)規(guī)劃方案】相關(guān)文章：
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